苑景不動產歐志建~內科、汐止、南港廠辦專區、不動產相關之部落格

（中央社記者韋樞台北3日電） 商仲統計今年前兩季土地交易量約1431億元，全年可望輕鬆逾2000億元，各界以為台商回流所致，戴德梁行董事總經理顏炳立今天說，並非台商回流搶工業地，而是買商業和住宅地造成。

外商商仲戴德梁行今天舉行第2季商用不產市場分析記者會。戴德梁行研究顧問協理薛惠珍表示，2019年第2季全台土地交易量約新台幣808億元，其中，公有地標售達437億元，較去年同季成長逾7成，累計前兩季土地交易量達1431億元，已逾2018年前3季土地交易量，並突破1287億元的十年均線；今年全年土地交易量可望輕易越過2000億元歷史新高。

薛惠珍分析，今年第2季十大土地所有權交易的買方清一色為建商，且土地屬性「非商即住」，少見的大面積公有地釋出及具有發展前景吸引建商搶標；開發商溢價購地頗有藉新推案的創價來帶動現有餘屋價格期待。

顏炳立指出，上半年土地交易的1431億元中，工業地交易約286億元，占20%；商業地531億元，占37%；住宅地603億元，占42%。顯然商業和住宅地占了絕大部分，但業界嚷著台商回流搶買工業地，最後卻只占20%，似乎沒有想像中熱絡。

顏炳立分析，土地市場原料有人買，但房價仍以剛性需求為主，開高價不會有人追價；而土地市場的交易熱絡耗用建商早先的獲利，同時建商向銀行借貸，消化掉爛頭寸，再加上政府積極釋出土地籌碼，市場因為利率低，過剩資金自然會流向購買土地，營造出上半年低價土地市場(住宅重劃區等)交易量。

顏炳立觀察市場變化，台商回流買地並未像市場中部分業者所稱超級熱絡，工業地沒有搶食的情形，部分購進工業地的業者大都是本地的台商賺錢後擴廠，至今未明顯見到海外回流的台商馬上投資買地。

對於整體住宅市場，顏炳立認為，上半年房市量微增溫，今年前5月全國移轉棟數僅11萬7464棟，推估全年約28萬5000棟，比去年全年的27萬7967棟略多一些，但移轉量不到30萬棟不代表房市回溫，畢竟量先價行，量增才能推動後續的價漲，但目前看來下半年住宅市場量微熱，成交的房價會緩跌，剛性需求下，不容易上漲，且選舉因素仍左右房市觀望。

日前經濟部透露某家由中國大陸回流台灣投資的電子廠大咖，盛傳就是台達電。彭博資訊報導，台達電未來三年將在台灣投資一百三十二億元，執行長鄭平接受彭博訪問也證實，未來五年計畫雇用逾七千位工程師。

鄭平表示，藉由製造工廠分散到台灣、泰國，以及到印度設廠，依賴中國廠製造產品的程度，希望可由現行的百分之七十到七十三，降低到大約百分之六十。不過鄭平強調，在中國的投資也會繼續，在中國的營收也會持續成長。

鄭平告訴彭博，美中貿易緊張升高，加上對中國製造的硬體，特別是網路產品和連結器，有著安全疑慮，讓台達電的某些客戶要求台達電能夠將部分生產線移出中國。「有些客戶擔心他們的資訊可能因為被安裝後門而洩漏」，鄭平點出這個問題但沒有闡明細節。他說：「我們會移出同時也因為稅負增加，我們將會要求客戶分攤增加的成本。」

台經院景氣預測中心主任孫明德說，無法知道美中貿易緊張會如何發展。勞工成本提升以及北京方面扶持本國企業的政策，也促使外來的加工廠必須多元化布局。

除了回流台灣投資，以及分散生產線到泰國，台達電對印度市場也展現十分積極的態度。台達電要在印度建立三到四家工廠，響應印度總理莫迪提出的「印度製造」計畫。

鄭平指出，印度市場的科技生態系雖然目前相對發展較為落後，但有必要將這個全球成長最快的主要經濟體納入台達電現在橫跨歐洲和美國的生產鏈之中。

鄭平說：「在印度生產的產品將會主要供應當地國內市場。印度本身就是個大市場，在當地製造是必然趨勢。」印度的本地供應鏈未來是否完整並且可用於出口，還有待觀察。

彭博指出，許多台灣零組件製造商在世界知名科技大廠的全球供應鏈占有關鍵地位，台達電是其中之一。美中關稅大戰把稅負成本大幅拉高，威脅到數十年來台商建立起的供應鏈，使他們覺悟到分散市場的必要。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】資誠(PwC)與城市土地學會於2019年3月14日發布《2019年全球房地產趨勢報告》指出，2019年房地產仍有積極正面的跡象。儘管美中貿易戰爭持續，但是，受訪者認為，近幾年房市修正潮讓投資客陸續退場，明顯看到剛性需求的自住買盤回升，美中貿易戰爭也讓一些台商回流投資，帶動雙北商辦與設廠工業用地需求，而市場稀有的商辦產品(例如擁有好地段水岸景觀的商辦)，更是本土企業與台商回流追逐的焦點。在新北市汐止區就有這麼一棟稀有的大南港水岸第一排商辦大樓「東豐」。

▲新北市長侯友宜關心汐止區交通，提出「3階段」改善方案(圖：新北市政府)。

侯友宜提出「三階段」汐止交通改善方案

新北市長侯友宜上任之初，就對於汐止地區的交通發展提出「三階段」規劃方案，高公局2019年1月審議新北市政府所提國1汐止交流道新增南入匝道案，決議有條件通過，預計可轉移原匝道約27％交通量，節省20分鐘交通時程，交通距離也將縮短約4公里。新北市府對於汐止地區的公共建設表現得相當積極，房地產界人士指出：「地方政府重視區域發展與建設，對於區域內的房地產來說，就是一件利多，除了吸引一般民眾移居置產，汐止區具備汐止科學園區的完整產業供應鏈，緊鄰南港經貿園區，企業進駐成本僅是南港的一半，也有機會吸引企業前進汐止投資置產。」
 
新北市府：加速推動捷運汐止民生線
 
侯友宜積極指示汐止區交通建設發展，新北市捷運工程局表示，汐止地區最重要的交通新動脈-捷運汐止民生線綜合規劃報告已依程序完成，並經2015年6月24日雙北市長研商獲致共識，爭取一次核定並優先興建東湖站至汐止方式之推動策略，分別於2015年8月28日及2016年4月25日兩次提報綜合規劃報告至交通部審議。第一期路線(汐止至內湖)已完成環評，第二期路線(內湖至大稻埕)環評作業也依交通部2016年6月的審查意見完成，並在2018年12月27日將環評說明書提報請交通部核轉環保署審查，後續將向交通部積極爭取綜合規劃報告併行審議，以加速計畫推動。

▲捷運汐止民生線第一期路線已完成環評，第二期路線2018年12月27日將環評說明書提報請交通部核轉環保署審查(圖：新北市政府)。

中央推動基隆輕軌，有助汐止更快捷
 
新北市捷運局表示，目前中央推動之基隆輕軌計畫，其使用台鐵路廊，雖規劃設置樟樹灣站與汐科站卻僅能提供原台鐵路廊運輸服務，對於汐止市區與社后地區往來大台北都會區之通勤通學服務仍須靠捷運汐止民生線紓解，而捷運汐止民生線不僅規劃SB13站與SB14站與台鐵樟樹灣及汐科站銜接轉乘，並於汐止區吉林街設置SB11站、同興路設置SB12站，及汐止區公所設置SB15站，更能有效疏解既有台鐵路廊以外的地區交通需求，提高運輸便利性。

汐止區重大交通建設持續推動中
 
另為加速計畫推動，新北市政府除已先行辦理汐止新社后橋共構工程及新台五路工程之施作，同時也將在汐止都市計畫中預留汐民線路廊空間，新北市政府捷運工程局表示未來將會積極與台北市合作，希望中央儘速合併審議完成汐民線二期環評報告及綜合規劃，並積極配合中央推動基隆輕軌，以雙軌運輸計畫來作為汐止交通動脈，有效解決汐止的交通問題。
 
南港區都計通盤檢討打造「台北新東區」
 
區域的房地產業者表示，侯友宜市長積極關心汐止地區交建設以及重大公共建設發展，顯示市政府對於汐止地區發展的重視，這對於「房地產市場來說，就算是一項利多。」業者表示，以汐止是緊鄰台北市的第一環城市，與南港的生活圈緊密相連，加上台北市政府都市計畫審議委員會敲定南港區都市計畫通盤檢討開發之13處、近52公頃產業生活特定專用區，全案報請內政部核定後，即可公告實施，根據南港區都市計畫，以南港車站為核心，西達北部流行音樂中心、北達捷運南軟站、東抵南港展覽館，南至忠孝營區生技園區，全長近3.56公里，可串聯三處捷運站、南港台鐵高鐵站，立體行人連通系統的規模，將更勝信義區，市場則已經將南港與汐止地區的發展架構視為「台北新東區」。

▲南港區都市計畫通盤檢討，規模將更勝信義區，市場則已經將南港與汐止地區的發展架構視為「台北新東區」。

「東豐」近鄰南港經貿園區，水岸稀有「2字頭」商辦
 
房地產業者表示，南港經貿園區與汐止科學園區已經串成雙北市科技廊道，企業移往製程成本較低的汐止地區購置廠辦、商辦的趨勢越來越明顯，所以，廠辦、商辦業者規劃產品的時候，也跟進未來潮流趨勢，引進「以人為本」的商辦產品導向，以汐止福德二路「東豐」商辦建案為例，13-17樓全新完工的建築，規劃75-320坪的一般事務所創新辦公商務格局，找來戴雲發結構技師為建築安全把關，在5300坪大基地裡，創造出32％低公設比，讓辦公室內空間得以更充實放大，增添「坪效創造產值」的企業架構。除此之外，全案更是罕見的「水岸第一排」擁有溫泉的「2字頭」親民價商辦產品，辦公室內就可以眺望南港經貿園區，中信金控總部等大樓群，在這樣的開闊視野場域內工作，對於員工、企業主來說，都是一種職場的幸福。

▲汐止福德二路「東豐」商辦建案是罕見的「水岸第一排」擁有溫泉的商辦產品，辦公室內就可以眺望南港經貿園區，中信金控總部等大樓群(實景拍攝)

公共建設帶動區域發展，注意汐止建設成長
 
房地產業者表示，侯友宜市長對於汐止地區的公共建設相當重視，區域內的建設一旦發展，房地產的增值空間當然可期。而根據高力國際商辦研究報告指出「2018年商辦租金整體平均值再創10年新高」，以投資置產角度看這類產品，投資報酬率應該很高，值得注意。

▲根據高力國際調查預測，2018年商辦租金整體平均值再創10年新高，未來商辦租金整體平均值首度可望突破每坪1900元以上租金水準。

新聞來源 [買購不動產新聞台http://t.cn/ES5bUGt]

基隆市稅務局表示，有民眾詢問已申請重購退稅的自用住宅用地，在屆滿5年列管期限後再出售，並再購買另一筆自用住宅用地，可否再次申請重購退稅？

該局表示，依土地稅法第35條規定，土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，2年內重購合於同條規定之土地，得申請退還其已納之土地增值稅。現行土地稅法對於該條文之適用，並無次數的限制。因此，土地所有權人因重購土地經依土地稅法第35條規定退還土地增值稅者，該重購之土地屆滿5年，再行移轉後又重購土地，仍得依同條規定，申請退還已其繳納之土地增值稅。

4月18日13:01花蓮發生規模6.1地震，花蓮縣銅門震度全台最大、高達7級，南投縣、宜蘭縣、台中市、新北市震度也高達5級。不少房屋災情陸續傳出，地震後如何自我居家檢查到如何進行結構補強？中華民國結構工程技師公會提出震後住宅結構安全檢查ＤＩＹ要項，民眾可以在震後第一時間先行自我安檢，若自我檢查後，發現建築物嚴重受損，應請專業人員評估進行修復補強設計、施工。

一、首先，查看整棟大樓

民眾於震後若發現自己住宅裂損，應先詢問左鄰右舍、樓上樓下是否也有損害，然後先共同查看整棟大樓是否有異常傾斜、沈陷現象。一般，大樓若嚴重傾斜、沈陷，肉眼可以看出，並伴隨門窗被擠壓變形、牆壁龜裂、柱、梁、樓板裂損等現象。

二、從一樓開始檢查

特別是一樓為開放空間的挑高挑空大樓，或一樓原為老舊住宅被改變成超商、餐廳或大賣場之建築物，應特別檢查一樓柱子是否有嚴重裂縫或混凝土被壓碎剝落、鋼筋外露等現象，或下述裂損。

▲整棟大樓是生命共同體，安檢應從一樓開始。

三、特別注意查看梁柱接合處、柱子的頂端或底部。

門窗邊的柱子則注意柱子在門窗開口的部位，是否有近似四十五度或交叉的斜向裂縫，甚至混凝土剝裂、鋼筋外露現象。柱子頂端或底部若有明顯的水平裂縫或錯位，亦應注意。

▲柱子45度裂縫，特別注意靠門窗開口的部位。

四、特別注意樑端（樑靠近柱子的地方）或樑靠近牆的地方，是否有近似四十五度或交叉斜向裂縫，甚至混凝土剝落、鋼筋外露。

若柱與柱間距較大，下面無隔間牆的長樑，中央部位有垂直向裂紋，祗要樑無明顯的下垂變形，於震後妥為修復即可。

▲柱子45度裂縫、牆損壞。

五、應檢查牆面是否有近似四十五度之一道或多道裂縫或交叉裂縫

一般大樓不一定會設計有剪力牆，民眾也不容易分辨何者為剪力牆。若厚度超過二十公分的鋼筋混凝土牆，周圍有樑柱框架起來，無門窗等開口，很可能是剪力牆。應檢查牆面是否有近似四十五度之一道或多道裂縫或交叉裂縫，甚至上下錯位、混凝土剝落、鋼筋外露等現象。由於剪力牆是抗震的重要結構元件，若有上述情形，應儘速補強。

▲柱頭交叉裂縫、混凝土剝裂、鋼筋外露，特別注意門窗開口附近。

若為下述情形，則不必過份驚慌，可依下列建議自行處理。

一、隔間牆、外牆之裂損：

隔間牆或外牆於震後可能出現近似四十五度的一道或多道斜向裂縫，一個交叉或多個交叉裂縫。民眾可自行沿裂縫將表面粉刷層敲除，若僅為表面粉刷層裂縫，敲除粉刷層重新粉刷即可。若裂縫深入磚牆或鋼筋混凝土牆，可以環氧樹脂灌入修復。但若牆體裂損較嚴重，甚至上下錯位變形、局部坍塌，則應拆除重砌。

二、牆面門窗、開關箱等開口角落上的裂縫。

▲開關箱角落的牆裂縫。

三、牆面開關插座附近的裂縫、水龍頭附近的裂縫、樓板燈具附近的裂縫，可能是內埋電管、水管等施工不良所引起。

▲開關插座附近之牆裂縫。

四、磚牆與樑或樓板交接處之水平裂縫，磚牆約一半高度的水平裂縫，與鄰居隔戶牆之門形裂縫。

▲磚牆與梁交接處之水平裂縫。

五、磚牆與柱及鋼筋混凝土牆交接處之垂直裂縫，牆轉角處之垂直裂縫。

▲牆與牆轉角裂縫。

六、樓梯平台裂縫。

七、屋頂女兒牆、陽台牆、欄杆等之裂損，可自行修復。

▲隔間牆嚴重裂損，上下錯位，應拆除重砌。

以上之裂縫，往往會伴隨牆面、樓板面粉刷層剝落，磁磚剝落裂損現象。若裂縫寬度超過紙張可插入之寬度，可以環氧樹脂灌入修復，細裂紋則以補土油漆方式處理即可，以防止水氣滲入，外表再重新粉刷油漆或貼磁磚恢復原狀。

▲牆裂縫伴隨磁磚剝落裂損，可自行修復不必過份驚慌。

【特別叮嚀1】

室內裝修儘量不要拆除隔間牆，尤其是一樓的隔間牆更不可拆除。隔間牆雖然不是主結構體，但強震時卻能成為抗震的「第二道防線」。一般老舊建築或未做好耐震設計施工的大樓，隔間牆於強烈地震時可彌補主結構體耐震能力的不足，若有裂損，應儘速修復。

【特別叮嚀2】

台灣多地震，室內不要過份裝修，將樑、柱、牆面、樓板全部用裝修材、壁紙等裝修隱蔽起來，不但震後無法檢查受損情形，且強震時可能引起火災，亦不利消防安全。

 (轉貼魔術空間)

宏匯瑞光廣場，或名內科之心，正式名稱是臺北市內湖科技園區產業支持設施開發計劃興建營運移轉案，是台北市長柯文哲任內第一個招商的BOT案，於2017年5月25日正式簽約。該案是臺灣第一個創新創業內容的BOT開發案，該計畫旨在建立新創事業支援基地，包含共用工作空間、自造實驗空間，使年輕創業者發揮創意，帶動產業升級^[2][3]。

該項目由「宏匯集團旗下的宏匯瑞光公司」所投資，基地臨瑞光路、港墘路、及洲子街，面積約1.75公頃，預計2020年後營運